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Steuerberater Gesierich
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Wenn Immobilien in Schweizer Franken finanziert wurden


Einige Immobilienanleger haben in der Vergangenheit Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen, da die Zinsen in der Schweiz früher meist deutlich niedriger waren als im Euroraum. Nun ist der Kurs des Schweizer Franken explodiert.

Ergebnis: Man muss – in Euro gerechnet – viel mehr zurückzahlen, als man ursprünglich aufgenommen hatte. Kann man so etwas bei Vermietungseinkünften absetzen?

Änderung der Anschaffungskosten der Immobilie? Die Änderung der Darlehensverhältnisse hat keinen Einfluss auf die Anschaffungskosten. Man muss nach wie vor unterscheiden zwischen der Anschaffung des Objekts und der Finanzierung des Objektes.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung? Währungsgewinne und Währungsverluste sind weder Einnahmen noch Werbungskosten, die mit der Vermietung zusammenhängen. (BFH, 30.11.10, VIII R 58/07, DStR 11, 668)

Währungsgewinne als Kapitaleinkünfte? Falls es einmal umgekehrt laufen sollte und man ein Fremdwährungsdarlehen zu einem hohen Kurs aufnimmt, der dann sinkt, so dass man weniger zurückzahlen muss, handelt es sich nicht um einen privaten steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Denn es handelt sich bei einem Darlehen gerade nicht um eine Geldanlage.

Währungsverlust bei der Veräußerung absetzen:
Die einzige Chance, den Verlust aus dem angestiegenen Schweizer-Franken-Kurs abzusetzen, könnte darin bestehen, den Zusatzaufwand als Veräußerungskosten im Rahmen des Verkaufs der Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf anzugeben. Es gibt dazu zwar bisher keine Rechtsprechung, aber ein solcher Verlust würde unter dem Stichpunkt „Werbungskosten“ unter H 23 EStH fallen: „Werbungskosten sind grundsätzlich alle durch ein Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen, die weder zu den Anschaffungskosten gehören noch einer vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen sind. (BFH, 12.12.96, X R 65/95, Bundessteuerblatt 1997 Teil II S. 603).“

Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für München

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