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Steuerberater Gesierich
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Haus geerbt – und nun? Einziehen, vermieten, verkaufen?


Wenn Sie von Ihrem Ehepartner oder Ihren Eltern ein Haus erben, haben Sie verschiedene Optionen. Wie sieht die steuerliche Seite aus?

Sie bleiben dort wohnen bzw. ziehen selber ein: Das hat erbschaftsteuerliche Vorteile. Wenn der Ehepartner erbt, fällt das Haus komplett aus der Erbschaftsteuer heraus, wenn der verstorbene Ehepartner dort gewohnt hat und man selber es zu seinem Hauptwohnsitz macht. Man muss dann zehn Jahre lang dort wohnen bleiben.

Das Gleiche gilt für Kinder, aber nur für maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Aber: Schädlich wäre es dagegen, das Haus zu vermieten oder zu verkaufen oder daraus auszuziehen. Der einzige Grund, den das Finanzamt für einen Auszug gelten lässt, ist Pflegebedürftigkeit oder Tod. Ein Berufswechsel etwa ist in den Augen des Finanzamts kein wichtiger Grund. Für Ehegatten gibt es keine Größenbeschränkung, für Kinder gilt eine Beschränkung auf 200 Quadratmeter. Was darüber hinausgeht, muss versteuert werden. (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG)

Beispiel: Der Sohn erbt das Haus des Vaters mit 300 Quadratmetern Wohnfläche. 2/3 davon sind erbschaftsteuerfrei, der Rest unterliegt der Schenkungsteuer. Davon kann der Sohn den persönlichen Freibetrag für Erbschaften vom Vater abziehen (400.000 Euro). Der Sohn muss zehn Jahre dort wohnen bleiben, sonst fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg.

Sie vermieten das Haus: Die Erbschaftsteuerbefreiung fällt dann weg. Bei der Einkommensteuer führt man die Abschreibungen der Eltern fort. Das ist ungünstig, falls die Eltern das Haus schon vor langer Zeit angeschafft hatten und es womöglich schon komplett abgeschrieben haben. Prüfen Sie in so einem Fall, ob Sie das geerbte Haus (sofern es die Eltern schon länger als zehn Jahre besessen hatten) kreditfinanziert an Ihren Ehepartner verkaufen. Dieser schreibt von Neuem ab auf Basis des aktuellen Kaufpreises und kann auch die Schuldzinsen voll absetzen. Das Finanzamt muss eine solche Gestaltung anerkennen, sofern Ihr Ehepartner den Kredit aus eigener Kraft aufnehmen und abbezahlen kann (also ohne Bürgschaft von Ihnen).

Haus verkaufen: Falls Ihre Eltern das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft hatten und es vermietet hatten, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Ein solcher fällt nicht an, falls die Eltern von Anfang an selbst darin gewohnt haben und Sie es unverzüglich nach dem Erbfall verkaufen, oder falls die Anschaffung durch die Eltern schon länger als zehn Jahre zurückliegt.

Vorsicht Falle: Kommt es nach dem Erbfall zu einer Erbengemeinschaft und dann zu einer Erbauseinandersetzung, bei der Sie Geschwistern einen Teil des Hauses abkaufen, wird die Sache steuerlich kompliziert. In diesem Fall holen Sie bitte unbedingt den Rat eines Steuerberaters ein.

Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für Martinsried

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