Das Finanzamt darf Ihnen Ihre Vermietungsverluste nicht streichen

Sie haben Immobilien vermietet und dort treten hohe Verluste auf und Sie haben Angst, dass das Finanzamt Ihnen diese Verluste streicht.

Erfreuliche Nachricht: Es gibt bei der auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen eine unwiderlegliche Vermutung, dass Einkommenserzielungsabsicht vorliegt. (BMF vom 08.10.2004; BStBl I 2004, S. 933)

Weitere Infos: https://datenbank.nwb.de/Dokument/137243/

Das gilt auch dann, wenn

• die Wohnung an Angehörige vermietet wird,
• wenn Mietverträge mündlich geschlossen werden und
• wenn die Mieteinnahmen nicht einmal die laufenden Aufwendungen decken, selbst dann nicht, wenn man Abschreibungen und Schuldzinsen herausrechnet.

Die Grundregel gilt für die Vermietung von Wohnungen. Dazu zählen auch Häuser, die zu Wohnzwecken vermietet werden.

Was gibt es für Ausnahmen, wo das Finanzamt die Einkommenserzielungsabsicht bestreiten und eine Prognose fordern kann?

Die oben genannte Vermutung zu Ihren Gunsten gilt nicht

• bei Gewerbeobjekten, nicht bei unbebauten Grundstücken.
• Problematisch ist auch die Vermietung einer Wohnung in Kenntnis einer baldigen Selbstnutzung. Es gibt hier eine Fünfjahresfrist, also auch wenn der Mietvertrag nicht befristet ist. Verschenken der Wohnung innerhalb der Fünfjahresfrist ist ebenfalls schlecht.
• Teilweise selbst genutzte Ferienwohnungen.
• besonders aufwändig umgebaute Wohnungen
• zum Beispiel auch kritisch: Vermietung einer Reithalle zur Pferdehaltung
• Objekte mit zeitlich begrenzter Verfügbarkeit zum Beispiel ein Erbbaurecht läuft bloß noch zehn Jahre oder Untervermietung, wenn der Hauptmietvertrag jederzeit gekündigt werden kann.

In all diesen Fällen müssen Sie mit einer Prognoserechnung sehr wohl nachweisen, dass Sie Einkunftserzielungsabsicht haben.

Es gilt eine Objektbezogenheit, also das Finanzamt kann nicht sagen: „Was der Herr Meier macht, der handelt ohne Einkommenserzielungsabsicht, dem streichen wir alle Vermietungsverluste.“ Dazu muss man jedes einzelne Objekt anschauen.

Zusammenfassung:  Wann können Sie sich bequem zurücklehnen?

Sie vermieten eine normale Wohnung oder ein Haus unbefristet zu Wohnzwecken, verlangen mindestens 67 % der ortsüblichen Warmmiete und Sie verschenken, verkaufen und beziehen es nicht innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf. Dann gilt die unwiderlegliche Vermutung, dass Einkommenserzielungsabsicht vorliegt.