Bayern
Beispiel-Haus (150 qm Wohnfläche, 600 qm Grundstücksfläche) in Bayern.
Berechnung:
Sie multiplizieren die Fläche des Grundstücks mit 4 Cent je Quadratmeter und die Gebäudefläche multiplizieren Sie mit 0,50 € je Quadratmeter. Bei Wohngebäuden gibt es einen Abschlag von 30 Prozent, also Ansatz mit 70 Prozent.
Diese Faktoren (0,04 Euro bzw. 0,50 Euro) nennt man „Äquivalenzzahl“.
Abweichungen gibt es für besonders große Grundstücke – hier nicht der Fall.
Garagen bleiben in Bayern außer Betracht, wenn sie unter 50 qm Grundfläche haben. Gartenhäuser bleiben bis 30 qm unberücksichtigt.
Berechnung für unser Beispielhaus:
Grund und Boden 600m² x 0,04 €/m² = 24 Euro
Gebäude 150 m² x 0,50 €/m² = 75 € x 70%= 52,50 €
Grundsteuermessbetrag somit 24 € + 52,50 € = 76,50 Euro
Grundsteuer Rosenheim = 76,50 Euro x 420 Prozent Hebesatz = 321,30 Euro.
Hinweis (wie bei allen Bundesländern): Ob die Hebesätze auch 2025 gleichbleiben, ist ungewiss.
Hessen – Flächen Faktor-Modell
Das hessische Grundsteuergesetz basiert auf dem Bayerischen Flächenmodell, bezieht aber die Bodenrichtwerte in eine Faktorberechnung mit ein, sodass man vom „Flächen‐ Faktor‐Modell“ spricht.
Zur Ermittlung des jeweiligen Flächenbetrages ist beim Grund und Boden ein Wert von 0,04 €/m² anzusetzen, für Wohn‐ und Nutzflächen jeweils 0,35 €/m². (Wie in Bayern 0,50 Prozent, anzusetzen mit 70 Prozent)
Beim hessischen Flächen Faktor berücksichtigt man die Abweichung des Bodenrichtwerts vom hessischen Durchschnittswert 140 Euro je und potenziert das mit Faktor 0,3 potenziert.
Beispiel: Der Bodenrichtwert 2020 in Bad Homburg (der für Grundsteuer maßgebliche Wert 1.1.2022 liegt noch nicht vor) lag 2020 bei 1650 Euro.
Dadurch würde der Faktor ergeben von: (1650/140) hoch 0,3 = 2,09607478; gerundet 2,1
Unser Musterhaus mit 150 qm Wohnfläche, 600 qm Grundstücksfläche würde also wie folgt bewertet werden:
Grundsteuermessbetrag wie in Bayern = 76,50 Euro, allerdings multipliziert mit Flächen‐ Faktor für Bad Homburg 2,1, also 160,35 Euro.
Niedersachsen
Das niedersächsische Modell ist fast identisch mit dem hessischen Modell.
Es wird mit den gleichen Äquivalenzbeträgen wie in Bayern und Hessen gearbeitet.
Grund und Boden und Gebäude werden mit 100 Prozent angesetzt, Wohngebäude nur mit 70 Prozent. Niedersächsische Besonderheit: Für denkmalgeschützte Gebäude und sozialen Wohnungsbau gibt es noch mal 25 Prozent Ermäßigung.
Die Hochrechnung der Lage erfolgt genauso wie in Hessen: Bodenrichtwert geteilt durch durchschnittlichen Bodenrichtwert potenziert mit 0,3
Hamburg – Wohnlagenmodell
Das Hamburgische Wohnlagenmodell basiert ebenfalls auf dem Bayerischen Flächenmodell mit der Besonderheit, dass die Wohnlage (normal oder gut) Einfluss auf den Wert der Grundsteuer hat.
Bei guten Wohnlagen wird – wie in Bayern – die Wohnfläche mit 70 % angesetzt, normale Wohnlagen schlagen nur mit 52,5 % zu Buche. (Ermäßigung um 25 % von 70 %)
Schlechte Wohnlagen gibt es in Hamburg nicht – zumindest nicht für Zwecke der Grundsteuer.
Was in Hamburg als „gute“ und was als „normale“ Wohnlage gilt, steht im Hamburger Wohnlagenverzeichnis.
