Kurzzeitvermietung über AirBNB, booking.com & Co. – die Steuerregeln

Wollen Sie Wohnungen über Air BNB oder booking.com an Geschäftsreisende oder Privatreisende vermieten, dann gibt es allerlei Dinge, die Sie da beachten müssen.

Vorab ein allgemeiner rechtlicher Hinweis: wenn Sie Wohnungen dauerhaft an wechselnde Gäste vermieten, haben sie genehmigungsrechtlich eine „Ferienwohnungsnutzung“, die als solche genehmigt sein muss. In vielen Großstädten (z.B. Berlin, München, Hamburg) gibt es Zweckentfremdungssatzungen, die das nicht erlauben. Kurzzeitvermietung dann trotzdem „einfach so“ durchzuführen, ist verboten. Ich würde dringend davon abraten, denn vor allem in den Großstädten werden massive Bußgelder verhängt.

Die steuerliche Seite

Einkommensteuerlich sind diese Mieteinkünfte – in aller Regel – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Sie natürlich angeben müssen. Im Übrigen gibt es ab 2023 ein extra Formular „Anlage V – Fewo“.

Gewerbliche Einkünfte oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – was ist besser? Wenn mir die Immobilie selber gehört, sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besser, weil ich dann Privatvermögen habe und die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen kann. Also bitte KEIN Gewerbe anmelden!

Wann schlägt es um in einen Gewerbebetrieb?

Dazu sagt H 15.7 Absatz 2 der EStH (Hinweise zu den EStR):

Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

1. die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden,

2. die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden,

3. die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt (>BFH vom 25.6.1976 – BStBl II S. 728).

Dass obige Merkmale alle kumulativ zutreffen, ist selten. Man wägt sich auf der sicheren Seite, aber die Richtlinienstelle wurde ergänzt wie folgt: „Ein Gewerbebetrieb ist auch anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Ausschlaggebend ist, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen, z. B. Bereitstellung von Wäsche und Mobiliar, Reinigung der Räume, Übernahme sozialer Betreuung, eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt.“ (BFH vom 28.6.1984 – BStBl 1985 II S. 211).

Also Vorsicht: Übertreiben Sie es nicht mit Zusatzleistungen.

Lohnt sich der Einsatz einer GmbH ?

Eine GmbH sollten Sie nicht verwenden, wenn Sie Ihre eigenen Immobilien vermieten.

Aber eine GmbH kann überlegenswert sein, wenn Sie das sogenannte Arbitrage Modell (auch genannt „rent-ro rent“) nutzen. Hier vermieten Sie an Ihre Gäste nicht Ihre eigenen Immobilien, sondern mieten vom Eigentümer an und vermieten weiter. Denn hier haben Sie das Problem nicht, dass Betriebsvermögen entstehen kann.

Vorteile der GmbH: niedrigerer Steuersatz, wenn Sie die Gewinne einbehalten

Haftungsbegrenzung (wobei ich es nicht wüsste wo eine große Haftungsgefahr lauern sollte)

Nachteil: Die Gewerbesteuer ist bei einer GmbH nicht auf die Einkommensteuer anrechenbar. Und: Sie brauchen Buchführung und Bilanz.

Umsatzsteuer

Die Vermietung an wechselnde Kurzzeitgäste unterliegt dem 7%-igen Umsatzsteuersatz. (§12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) Hier kann man im Übrigen nicht optieren, ich kann mir also nicht aussuchen: will ich die Umsatzsteuer oder nicht.

Was man natürlich nutzen kann, wenn man maximal 22.000 € Mieteinnahme im Jahr liegt und auch sonst keine Umsätze hat: die Kleinunternehmerregelung.

Derjenige, der dem Gastgeber das Gebäude vermietet, hat die Wahl: Er kann umsatzsteuerfrei vermieten oder zur Umsatzsteuer optieren mit 19 %.

Ich würde demjenigen zur Option zur Umsatzsteuer raten. Er hat dann den Vorsteuerabzug für alle Aufwendungen – auch ein Argument um einen Eigentümer zu überzeugen, dass er Ihnen die Immobilie im Wege des Arbitrage-Modells vermietet zur Kurzzeitvermietung.

Kontakt zur Steuerkanzlei Gesierich in Gilching