Wenn Sie eine Immobilie kaufen und selber darin wohnen, können Sie gar nichts absetzen – nur Handwerkerleistungen in homöopathischen Größenordnungen (maximal 1200 Euro).
Wenn Sie das Haus oder die Wohnung aber vermieten, können Sie die Immobilie abschreiben und da hat sich 2024 einiges getan:
Bevor wir uns damit beschäftigen, erst mal die Frage: auf welcher Basis kann man überhaupt abschreiben? Sie können nicht den Gesamtkaufpreis einer Immobilie abschreiben.
Den müssen Sie erst mal aufteilen auf den Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Nur das Gebäude kann man abschreiben.
Tipp: Nehmen Sie die Aufteilung am besten schon im Notarvertrag vor. Denn das Finanzamt muss sich daran halten, solange Sie den Bogen nicht komplett überspannen.
Zitat BFH 21. Juli 2020, IX R 26/19: „Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.“ (ständige Rechtsprechung, BFH-Urteile in BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397; vom 01.04.2009 – IX R 35/08, BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663; vom 18.01.2006 – IX R 34/05, BFH/NV 2006, 1634)
Beispiel: Sie kaufen für 1 Million und schreiben in den Vertrag: Verkäufer und Käufer sind sich einig, dass vom Gesamtkaufpreis 600.000 auf das Gebäude entfallen und 400.000 auf den Grund und Boden. Das Finanzamt muss diese Aufteilung der Besteuerung zugrunde legen.
Bis 2022 gab es eigentlich nur 2 Sätze für Wohnimmobilien, nämlich:
Baujahr 1925 bis aktuell: 2 % jährlich
Altbauten bis Baujahr 1924: 2,5 % jährlich
Neu seit 2023: Für Wohngebäude ab Baujahr 2023 beträgt die lineare Abschreibung 3 % p.a.
Wenn Sie glaubhaft machen können, dass die tatsächliche Nutzungsdauer ihres Gebäudes kürzer ist als 50 Jahre, können Sie auch einen höheren Abschreibungssatz als 2% geltend machen.
In aller Regel werden Sie dafür ein Gutachten brauchen.
Ich kann diese 2 Unternehmen empfehlen:
www.immoabschreibung.de
www.nutzungsdauer.com
Das Finanzamt versucht dann zwar in aller Regel erst einmal, die erhöhte Abschreibung abzublocken, aber die Finanzämter geben meist nach, wenn Sie damit drohen vor das Finanzgericht zu gehen.
Ganz neu beschlossen im März 2024 wurde die degressive Abschreibung von 5 Prozent – in fallenden Jahresbeträgen! (§7 Abs. 5a EStG) Es wird also immer nur auf Basis des Restwerts abgeschrieben.
Dafür müssen Sie allerdings entweder selber bauen oder Sie müssen im Jahr der Fertigstellung kaufen
Sie können das nutzen, wenn Sie mit der Herstellung zwischen Oktober 2023 und September 2029 beginnen. Oder: wenn Sie kaufen, muss der Notarvertrag im Jahr der Fertigstellung und zwischen Oktober 2023 und September 2029 abgeschlossen sein.
Sie bekommen diese degressive Abschreibung statt der linearen – also nicht zusätzlich!
Zusätzlich können Sie Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§7b EStG) geltend machen. Dafür es notwendig, dass Sie entweder zwischen September 2018 und Dezember 2021 oder zwischen Januar 2023 und September 2029 den Bauantrag stellen und neue bisher nicht vorhandene Wohnungen herstellen.
Damit Sie die 7b-Abschreibung bekommen, dürfen die Kosten pro Quadratmeter maximal 5200 € betragen. Ein Euro drüber? Dann bekommen Sie diese Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nicht.
Diese Sonderabschreibung beträgt 4 Jahre 5 % aber maximal auf der Basis von 4000 € je Quadratmeter
Beispiel:
Ihre Kosten betragen 6000 € pro Quadratmeter = Kostengrenze gerissen = Es gibt gar keine Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Ihre Kosten betragen 5000 € pro Quadratmeter = Kostengrenze eingehalten, aber Sonder-Afa wird maximal berechnet auf der Basis von 4000 €
Diese Sonderabschreibung gibt es zusätzlich zu der degressiven Abschreibung, aber nur 4 Jahre lang.
Sie müssen die EH40-Kriterien einhalten.
Beispiel 1:
Sie kaufen ein Mietshaus Baujahr 1910 für 2 Millionen, die Hälfte soll auf das Gebäude entfallen. Abschreibung = 1 Mio. x 2,5% = 25.000 Euro.
Beispiel 2:
Sie bauen den Dachspeicher (bisher KEINE Wohnung!) dieses Hauses zu Wohnraum aus. Sie halten den EH 40-Standard ein.
Ausbau DG 300 qm x 5000 Euro = 1,5 Mio.
Sie haben die 5200 Euro-Grenze je Quadratmeter eingehalten. Damit sind Sie grundsätzlich zur Sonder-AfA nach §7b EStG berechtigt, aber maximal auf der Basis von 4000 Euro je qm.
Sonder-AfA damit: 300 qm x 4000 Euro = 1,2 Mio. x 5% = 60.000 Euro (4 Jahre lang)
Tipp: Angenommen, Sie müssen das Dach sanieren. Eine Dachsanierung wäre eigentlich (3 Jahre nach Anschaffung) sofort abzugsfähig. Aber wenn Sanierung und Ausbau technisch ineinandergreifen, sind alles (nicht sofort abzugsfähige) Herstellungskosten, sondern Sie bekommen nur die Abschreibung.
Tipp: Machen Sie 2024 das Dach neu. Das ist sofort abzugsfähig. Und erst 2025 starten Sie mit dem Neubau der Wohnungen.
Beispiel 3:
Eine Wohnung wird fertiggestellt 2023, Sie kaufen 2024: Sie bekommen keine degressive AfA, denn Sie haben nicht im Jahr der Fertigstellung angeschafft. Sie erhalten die lineare AfA von 3% p.a.
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