Wenn Sie einen Gewerbebau neu kaufen oder selber bauen und mehrwertsteuerpflichtig vermieten, bekommen Sie die Vorsteuer aus den Baukosten vom Finanzamt zurück.
Aber: Wenn Sie innerhalb der ersten zehn Jahre wechseln von einer umsatzsteuerpflichtigen zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung (z. B. an Ärzte oder Versicherungsvertreter), müssen Sie die Mehrwertsteuer wieder anteilig ans Finanzamt zurückzahlen. Daran denken manche Vermieter nicht, und bei einem Mieterwechsel kommt es zu einem bösen Erwachen.
Beispiel: X hat 2013 ein Bürogebäude für 630.000 Euro plus 120.000 Euro Mehrwertsteuer gebaut und an eine gewerbliche Firma vermietet. Diese zieht 2017 aus und stattdessen bezieht ein Zahnarzt die Immobilie. Das Ergebnis: X muss nun – bis die zehn Jahre seit Fertigstellung vorüber sind – 12.000 Euro pro Jahr ans Finanzamt zurückzahlen. (§ 15a UStG)
Vorsicht Falle: Diese Erstattungspflicht besteht sogar, wenn Sie das Gebäude gebraucht gekauft haben und der Vorbesitzer innerhalb dieses Zehn-Jahres-Zeitraumes die Vorsteuer kassiert hat. Sie müssen dann die Mehrwertsteuer ans Finanzamt zurückzahlen, die der Vorbesitzer vom Finanzamt erhalten hat. Eine Erstattungspflicht des Erstbesitzers an den Käufer besteht nicht – außer, es wurde im Notarvertrag ausdrücklich so vereinbart.
Das kann auch zum eigenen Vorteil sein: Wenn in unserem Beispielsfall die Nutzungsänderung genau anders herum wäre, also zuerst ein Arzt und dann ein gewerblicher umsatzsteuerpflichtiger Mieter, dann können Sie jedes Jahr Vorsteuern vom Finanzamt zurückholen, die Sie zuerst wegen der umsatzsteuerfreien Vermietung nicht bekommen haben.
Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für Puchheim
