Wenn man bei der Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, kann man die Kosten (Zinsen, Abschreibung, usw.) trotzdem in voller Höhe zu 100 Prozent gegenrechnen (§ 21 Abs. 2 EStG). Fällt man unter die 66 Prozent, werden die Kostenanteile gekürzt.
Beispiel: Ortsübliche Miete 1.000 Euro, verlangt werden nur 600 Euro. Das bedeutet, dass 40 Prozent der Kosten nicht abgesetzt werden dürfen.
Gefahr in einigen Großstädten: Die Mieten steigen in letzter Zeit so rasant, dass allein dadurch die vereinbarte Miete unter die 66-Prozent-Grenze rutschen kann.
Beispiel: Im Jahr 2010 hat Y eine Wohnung (ortsübliche Miete 1.000 Euro) für 700 Euro an seine Tochter vermietet. Die Miete wurde seither nicht angepasst. Inzwischen liegt die ortsübliche Miete für diese Wohnung bei 1.200 Euro. Die vereinbarte Miete (700 Euro) ist damit nur noch 58 Prozent der ortsüblichen Miete. Wenn das Finanzamt dies bemerkt, wird es dem Y 42 Prozent seiner Kosten (Zinsen, Abschreibung, Renovierung) streichen.
Mein Rat: Vereinbaren Sie bei verbilligter Vermietung eine Miete deutlich über der 66-Prozent-Grenze, um einen Sicherheitspuffer zu haben.
Ist die Kalt- oder Warmmiete maßgeblich? Maßgeblich ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung.
Die Vergünstigungsregelung gilt nicht bei Gewerbeimmobilien: Die 66-Prozent-Grenze gilt nur bei der Vermietung von privaten Wohnungen zu Wohnzwecken.
Beispiel: Die Ehefrau vermietet ein Bürogebäude (ortsübliche Miete 10.000 Euro) für 7.500 Euro an den Betrieb ihres Ehemannes. Ihre Kosten werden um 25 Prozent gekürzt. Die 66-Prozent-Grenze gilt hier nicht.
Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für Gilching
