Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft, wird vom Finanzamt zum gewerblichen Grundstückshändler erklärt. Bei einer Besitzdauer von fünf bis zehn Jahren gibt es eine Grauzone. Objekte, die man schon über zehn Jahre hat, sind definitiv draußen.
Doch Vorsicht: Wenn Sie durch Aufteilung in
Eigentumswohnungen und eine Generalrenovierung ein „Wirtschaftsgut
anderer Marktgängigkeit“ schaffen, kann auch bei längerer Besitzdauer
ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden. (BFH, 23.08.17, X
R 7/15, DStR 18, 180)
Beispiel: A hat im Jahr 2001 ein
Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen günstig gekauft (ein Grundbuchblatt).
Im Jahr 2019 führt er eine Luxussanierung durch und teilt das Objekt
auf 20 einzelne Wohnungen. Mit Beginn der Generalrenovierung entsteht
ein gewerblicher Grundstückshandel. Entwarnung: Die Einlage in das
Betriebsvermögen erfolgt zum Marktwert 2019. Es kommt also wenigstens
nicht zu einer Nachversteuerung der Wertsteigerung von 2000 bis 2019.
Was ist zu tun?
Denken Sie einfach an diese Gefahr, wenn Sie eine grundlegende
Renovierung beginnen. Bei cleverer Gestaltung können Sie sogar noch ein
Steuersparmodell daraus machen, indem Sie sich zwischen dem Beginn der
Renovierung und dem Verkauf ein oder zwei Jahre Zeit lassen und es
durch geschickte Gutachten und Überredungskünste schaffen, das
Finanzamt von einem überhöhten Einlagewert zu überzeugen. Wenn dieser
bestandskräftig festgestellt ist, können Sie am Ende sogar noch einen
gewerblichen Verlust erreichen.
Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für Martinsried
