Wie Sie abgeschriebene Immobilien neu abschreiben

Bei abgeschriebenen und schuldenfreien Immobilien hat man oft das Problem, dass man hohe Mieterträge hat, aber kaum etwas zum Dagegenrechnen – weder Abschreibungen noch Zinsen.

Der Verkauf an eine neue gegründete GmbH & Co KG löst das Problem: Sie gründen eine neue GmbH & Co KG. Diese nimmt einen Kredit auf und kauft Ihnen die Immobilien ab. Die KG kann dann von vorne anfangen, abzuschreiben und Schuldzinsen abzusetzen.

Achtung: Das funktioniert nur mit Immobilien, die Sie (oder der Rechtsvorgänger, z. B. Ihre Eltern) schon mindestens zehn Jahre besitzen.

Vorteilsrechnung: X besitzt abgeschriebene Immobilien im Wert von zehn Millionen Euro. Jährlicher Mietertrag 300.000 Euro. Da X weder Abschreibung noch Zinsen gegenrechnen kann, versteuert er die vollen 300.000 Euro abzüglich Betriebskosten. Er gründet eine GmbH & Co KG, die ihm diese Immobilien für zehn Millionen Euro abkauft. Wir unterstellen, dass vom Kaufpreis die Hälfte auf das Gebäude entfällt. Die KG finanziert die zehn Millio­nen Euro zu einem Prozent Zins. Die GmbH & Co KG versteuert 300.000 Euro Mieteinnahmen minus 100.000 Euro Zinsen minus zwei Prozent Abschreibung auf fünf Millionen (= noch einmal 100.000 Euro). Die GmbH & Co KG versteuert somit nur 100.000 Euro. X legt die zehn Millionen Euro breit gestreut in ETF an. Er spart pro Jahr 89.000 Euro Steuern. Nach ein paar Jahren scheidet die GmbH aus der GmbH & Co KG aus und die Immobilien werden wieder Privatvermögen.

Nachteil: Vorübergehend (ca. zwei bis drei Jahre) entsteht Betriebsvermögen. Wenn man das Betriebsvermögen nach zwei oder drei Jahren wieder auflöst, muss man unter Umständen eine kleine Wertsteigerung versteuern. Außerdem kosten alle diese Verträge, Bilanzen und Steuererklärungen Honorare.

Einbringung in die Gesellschaft ohne Kreditaufnahme: Wenn keine Schulden gewollt sind, kann man die Immobilie einbringen gegen Gutschrift auf dem Gesellschafterkonto. Das wird als Veräußerung und Anschaffung gewertet. Auch bei dieser Methode fängt man wieder von vorne an mit der Abschreibung, ohne dass ein Kaufpreis fließt.