Wie Sie eine Immobilie am besten übertragen
Bei größeren Vermögen kann es sinnvoll sein, langsam mit Vermögensübertragungen zu beginnen, um die Freibeträge von 400.000 Euro je Kind und je Elternteil alle zehn Jahre wieder aufs Neue auszunutzen. Hier gibt es drei Alternativen:
- Schenkung einfach so: Das kann man machen, wenn das Kind schon erwachsen und kein Unfug zu befürchten ist, wie etwa die Verschwendung des Vermögens. Bedenken Sie: Sie können vielleicht Ihr Kind einschätzen, aber nicht dessen (zukünftige) Ehepartner. Von daher: lieber Vorsicht!
- Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Dadurch können Sie sich beim selbstgenutzten Haus das Wohnrecht sichern bzw. beim vermieteten Haus die Mieterträge. Angenehmer Nebeneffekt: Der schenkungsteuerliche Wert sinkt deutlich ab. Bei einem 65-jährigen Schenker zum Beispiel ungefähr um ein Drittel.
Allerdings: Die Immobilie ist dann quasi „zerschnitten“ zwischen Haus und Nießbrauchrecht. Sie ist in der Praxis unverkäuflich, denn wer kauft schon eine Immobilie, an der noch jemand anderes jahrzehntelanger Nutzungsrecht hat?
- Familiengesellschaft: Diese eignet sich vor allem für größere Vermögen. Hier haben Sie den Vorteil, dass Sie Familienfremde (v. a. Schwiegertöchter und -söhne) ausschließen können und selber als Komplementär nach wie vor die Hand darauf behalten. Besonders empfehlenswert ist die KG, weil hier die Nachkommen als Kommanditisten eine relativ schwache Rechtsposition haben, gleichwohl aber bereits am Vermögen beteiligt sind.
Vorteile der Familien-Pool-Gesellschaft:
- Einkommen wird auf (Enkel-)Kinder mit niedrigem Steuersatz verlagert, wodurch es zu einer Einkommensteuer-Ersparnis kommt.
- Es sind genau dosierte Schenkungen möglich.
- Nachkommen können die Immobilien weder verkaufen noch verschleudern.
- Familienfremde (z. B. Schwiegertöchter und -söhne) können draußen gehalten werden.
- Es ist alles schon jetzt geregelt: kein Streit im Erbfall.
- Und: Das Familienvermögen wird gesichert, der Familienfrieden wird bewahrt.
