Wenn Sie Mieteinkünfte auf Kinder verlagern wollen, damit diese die Mieten versteuern, können Sie einfach – mit Zustimmung des Mieters – die Mietverträge auf Ihre Kinder umschreiben.
Vorteil: Das Kind statt Sie als deren Eltern versteuert dann die Miete (BFH, 24.10.12, IX R 24/11, BFH/NV 13, 1228). Nachteil dabei: Schuldzinsenabzug und Abschreibung gehen verloren.
Tipp: Wenn Sie Schuldzinsenabzug und Abschreibung erhalten möchten, können Sie die Immobilie in eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft (KG) einbringen, an der Ihre Kinder als Kommanditisten beteiligt werden. Dafür sind notarielle Beurkundung und bei minderjährigen Kindern ein Ergänzungspfleger notwendig, allerdings keine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung. Die Übertragung kostet zwar Notar- und Grundbuchamtsgebühren, aber keine Grunderwerbssteuer. Solch eine KG hat keine gewerblichen Einkünfte und kein Betriebsvermögen, sondern Vermietungseinkünfte. Die Eltern können sich einen freien Widerrufsvorbehalt vereinbaren lassen, so dass sie zum Beispiel bei Volljährigkeit die Zurückübertragung der Immobilien verlangen können.
Vorteil: Bei dieser Gestaltung bleibt den Kindern die Abschreibung erhalten, diese geht also nicht verloren.
Vorsicht bei Einbringung von Schulden: Dies führt zu einem so genannten teilentgeltlichen Geschäft, sodass der Vorgang bei Immobilien, die man innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft hatte, zu einer Veräußerungsbesteuerung führen kann.
Beispiel für eine gelungene Einbringung: Der Vater hat eine vermietete Immobilie mit 50.000 Euro Mietüberschuss. Er bringt diese Immobilie in eine KG ein, an der seine beiden kleinen Kinder mit jeweils 15 Prozent beteiligt sind. Dadurch versteuern diese ab der Übertragung 30 Prozent der 50.000 Euro Miete statt des Vaters. Sobald die Kinder 18 werden, verlangt der Vater die Rückübertragung, indem er seinen Widerrufsvorbehalt ausübt, und die Immobilie gehört ihm wieder zu 100 Prozent.
Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für Gilching